Как где и когда строить дом который можно будет продать
Почему не удаётся продать дом?
На первый взгляд может показаться что вопрос «Как быстро и правильно продать дом» к тематике сайта с названием «Как сделать своими руками» отношения не имеет. Это не так – ведь стоит чуть чуть видоизменить вопрос и сформулировать его так «Как построить такой дом который можно будет потом продать» как все прекрасно укладывается в суть вопроса “Как, где и когда строить чтобы в случае чего продать дом”
По оценкам экспертов, 25% предложений на загородном рынке являются сегодня неликвидом, который экспонируется уже годами. Существует множество причин, почему владельцам не удаётся продать свои дома. И если одни хозяева упорно не идут на снижение цены, то другие сталкиваются с куда более серьёзными проблемами…
На загородном рынке неликвидных объектов недвижимости, безусловно, больше, так как исторически его формирование происходило хаотичным образом. И по сей день он характеризуется низкой степенью цивилизованности. Есть путаница с категориями земель, проблемы с обеспечением участков инфраструктурой и масса других «подводных камней». Так или иначе, у загородных объектов больше факторов, влияющих на ликвидность.
Начнём с того, что загородный дом не является предметом первой необходимости, и потому он изначально менее ликвидный продукт, нежели квартира.
Он, скорее, нечто желаемое, без чего вполне можно обойтись. Тогда как квартира нужна всегда – чтобы жить, сдавать, отселить взрослых детей, родителей.
«Загородный дом требует от владельца больше затрат времени и сил на поддержание его в рабочем состоянии, – говорит Светлана Куркова, исполнительный директор CENTURY 21 Rent&Sale.
И если за домом не следить, то он придёт в негодность, тогда как квартиру можно просто закрыть и ждать более удачного момента для продажи. Остро встаёт вопрос транспортной доступности объекта. В отличие от квартиры, до загородного дома сложнее добраться. И чаще всего нужно иметь автомобиль, чтобы доехать до него, что уже ограничивает список покупателей.
Кроме того, загородное жилище дороже в обслуживании по сравнению с городским, где, по сути, ничего серьёзного делать не требуется. В многоквартирное здание коммуникации уже подведены, и за их состоянием плохо или хорошо, но следят специальные службы. Расходы на электроэнергию и отопление в коттедже в разы выше, как минимум из-за большей площади и потому, что это самостоятельное строение».
Так или иначе, но загородный дом требует больше трудозатрат. Никто не будет вам убирать снег, посыпать дорожки реагентом и т. п. – об этом нужно позаботиться самому или селиться в коттеджном посёлке, где соответствующие службы предусмотрены, но потому там и дома дороже.
Также встаёт вопрос безопасности. Следует либо выбирать посёлок, где организована служба охраны, либо решать проблему самостоятельно -заводить собак, устанавливать охранные системы. Ещё один важный момент: услуги по сделкам с загородной недвижимостью носят сезонный характер. Именно поэтому городские объекты – априори более ликвидный товар.
«Безусловно, уровень ликвидности городских объектов значительно выше, так как в городе намного больше типового жилья, – соглашается управляющий партнёр корпорации GOOD WOOD Александр Дубовенко. – Если в городе скидка в 10% считается существенной и приводит к мгновенной продаже, то на загородном рынке дисконты могут доходить до 50%, но даже это не даёт гарантии, что объект будет быстро продан».
«Неликвидные предложения есть и на городском, и на загородном рынке, но в большинстве случаев сгладить недостатки городских объектов проще, это не столь затратное дело, – добавляет Ксения Гришковец, маркетолог компании «ПЕРЕСВЕТ-ИНВЕСТ». – Так, если объекты находятся в труднодоступном районе и продажи идут медленно, девелопер может компенсировать неудобство низкой ценой. В загородном сегменте, например, такой недостаток, как отсутствие коммуникаций, не исправишь снижением стоимости, а только существенными финансовыми вложениями на их прокладку и подключение».
Ссылка по теме: Как осмотреть дом перед покупкой Часть 1
Вторичный неликвид
Если рассматривать первичный и вторичный рынки загородной недвижимости, то, по оценкам экспертов, неликвидных объектов однозначно больше на вторичном. Новостройки в любом случае будут ликвиднее – и за счёт новизны, и за счёт цены. Общеизвестно, что при покупке загородной недвижимости, как и объектов в других сегментах рынка, самыми важными критериями являются цена и качество (земельного участка, домовладения).
Зачастую жильё на вторичном рынке продаётся с учётом уже вложенных владельцем денег в его ремонт и благоустройство, что в разы увеличивает цену. И очень часто она оказывается завышенной, ведь для каждого его дом самый лучший. Усложняют продажу и различные дополнительные постройки на участке, которые собственники также хотят выгодно продать. Поэтому большинство клиентов, не желая переплачивать, изначально рассматривают предложения на первичном рынке.
«Вторичный рынок загородной недвижимости Подмосковья формируют в основном объекты, возведённые ещё в советские времена и в период 90-х, -комментирует Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнёр ГК «ГЛУБИНА». – По сути, это «дикие» предложения, зачастую низкокачественные и имеющие весьма сомнительный юридический статус». Среди домов, построенных в 1990-х гг., очень много коттеджей, которые уже морально устарели (несовременные материалы и технологии, старомодные планировки). Переделывать их будет дороже, чем купить новый дом».
Больше всего неликвида на вторичном рынке в элитном классе, где каждый второй собственник как раз и не может «без слёз» расстаться со своим «детищем», поэтому очень часто цена на коттеджи бывает здесь значительно выше рыночной. Причём это ещё полбеды, гораздо сложнее ситуация, когда дом несёт на себе печать экстравагантного вкуса владельца.
«Из своего опыта знаю пример отказа от покупки таунхауса с «неудачным» элементом дизайна, – рассказывает Ксения Гришковец. – Так, при отделочных работах по желанию предыдущих хозяев на стене было выложено мозаичное панно с изображением Медузы Горгоны, которая является символом зла и разлуки. В остальном объект покупательницу устраивал. Это ещё раз доказывает, что дизайнерский ремонт «с изюминкой» подходит не всем и подобные предложения (как правило, по высокой цене) реализовать не так просто».
Пожалуй, специфические объекты и есть неликвид. В общих чертах это дом с «безумным» архитектурным проектом, нефункциональной планировкой и сверхсовременным дизайном. «Если некий экстравагантный отшельник построил огромный дорогостоящий дом за 100 км от Москвы, то сложно будет рассчитывать на спрос, – говорит руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» Антон Архипов. Большинство людей тянутся к цивилизации и вынуждены ездить на работу в столицу, а в качестве дачи покупать многоэтажное сооружение, переплачивая за помпезность, нет смысла».
Объёмно-пространственное решение некоторых объектов настолько «субъективно», что уже только поэтому они претендуют на неликвид. Например, дом площадью 1 тыс. м2 на 10 сотках в окружении таких же соседей. Подобных построек много в Жуковке и Барвихе, где из каждой сотки выжимается максимум, недвижимость растёт не вширь, а ввысь.
Продавать такие объекты сложно. «В нашей практике мы более года не могли продать пятиэтажный дом площадью всего 200-300 м2, -вспоминает заместитель исполнительного директора агентства эксклюзивной недвижимости «УСАДЬБА» Андрей Хазов. – Владелец хотел максимально сохранить и без того небольшой участок, поэтому пятно застройки сделал минимально возможным. В итоге в доме были лишь лестницы и клетушки вместо полноценных комнат».
Важно поддерживать дом в хорошем техническом состоянии. Например, если здание простояло без отопления хотя бы в течение одного сезона – продать его будет гораздо сложнее.
Ещё одним фактором, влияющим на цену и востребованность предложения, является материал постройки. «Деревянные дома дешевле, но кирпичные считаются более безопасными и надёжными, – рассказывает Светлана Куркова. – Таким образом, неликвидом можно считать старый деревянный полуразвалившийся дом, который и сносить дорого, а чинить ещё дороже, находящийся на значительном удалении от МКАД, в районе, где раньше были какие-то предприятия или хранилища химических отходов.
Добраться до него можно только по одному, постоянно загруженному в обе стороны шоссе, газ не подведён, электроснабжение с перебоями. Соседей нет, охраны нет, а потому жить там страшно. Где-то рядом проходит оживлённая трасса, и слышен постоянный гул. И всё это «великолепие» продаётся на фоне кризисных событий на рынке, когда у населения наблюдаются панические настроения и покупать дома никто не хочет».
В «МЕТРИУМ ГРУПП» приводят другой пример: дом с участком в 15 соток на Калужском шоссе не отличается ничем выдающимся – здесь нет фешенебельного ремонта, эксклюзивной дизайнерской мебели, десяти метрового бассейна или пруда с золотыми рыбками, исполняющими желания.
Одним словом, это самый обыкновенный дом, но за который просят необыкновенную и даже умопомрачительную сумму – 20 млн. долл.! Собственников совершенно не смущает, что за эти деньги можно купить прекрасный коттедж на Рублёвке и яхту на сдачу. Они не уступают покупателям ни копейки, но зато обещают, что со дня на день здесь появятся очень влиятельные соседи. Видимо, перспектива настолько вскружила голову хозяевам, что они решили продать за миллионы долларов не крышу над головой, а удачное соседство.
Существует и множество других нюансов, благодаря которым объект попадает в разряд неликвидных. «Например, рядом с одним из посёлков на Рублёво-Успенском шоссе было построено кладбище, – говорит Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «МЕТРИУМ ГРУПП». – Злополучное соседство естественным образом отпугивает покупателей коттеджей, граничащих с погостом. В результате избавиться от дома, расположенного на окраине посёлка, хозяева пытаются уже около четырёх лет.
Одна из основных причин длительной продажи объекта – это плохая транспортная доступность: постоянные многокилометровые пробки, разбитые дороги, отсутствие общественного транспорта
Проблемы с реализацией объекта, на первый взгляд имеющего неплохие характеристики, могут возникнуть и по причине «внезапного» появления поблизости капитального строения.
Так, рядом с одним из домовладений в «Жуковке» на соседнем участке неожиданно выросло некое сооружение, которое, подобно «китайской стене», перекрыло прекрасный вид на окрестности и испортило весь антураж выставленной на продажу резиденции. Из-за этого дом никто не покупает уже четыре года. А бывают и вовсе абсурдные ситуации. В одном довольно известном коттеджном посёлке продажи шли с огромным трудом из-за слухов, что здесь живёт женщина, которая прослыла ведьмой».
«В одном из наших посёлков дом продаётся уже почти два года, – делится Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании VILLAGIO ESTATE.
Собственник купил этот объект, обманув риелторов и не оплатив комиссионные услуги. Причину неликвида в данном случае я бы отнёс к разряду фатальных. Теперь весь продающий рынок знает, что с этим человеком нельзя иметь дело. Он сам оказался заложником своей жадности».
Однако самая проблемная категория недвижимости на вторичном рынке -это объекты со сложной историей и запутанной юридической ситуацией. В том числе продающиеся по доверенности, с невыясненным правом наследования, неполным комплектом правоустанавливающих документов, перешедшие в собственность банка на правах залога и т. д. В подобных случаях потребуются судебные разбирательства или же оформление сделки попросту затянется на долгие месяцы до выяснения всех правовых моментов.
«Кроме того, есть ряд сегментов, где предложение явно избыточно – например, те же дачные дома на 6 сотках, добавляет Алексей Колгушкин. – С одной стороны, почти все собственники дач интуитивно чувствуют, что земля в Подмосковье должна стоить дорого. С другой – не желают признавать, что их предложение по качеству проигрывает объектам первичного рынка, выбор которых достаточно обширен».
Очень много неликвида на вторичном рынке в дачном сегменте. На пресловутых 6 сотках, которые государство в своё время щедро раздавало гражданам, большинство людей возводили дома самостоятельно, руководствуясь, в лучшем случае, сомнительными пособиями
Абсолютный неликвид – это участки без коммуникаций и внятных перспектив на их подведение. Спрос на такой продукт неуклонно снижается. Покупатель прекрасно понимает, что самостоятельная прокладка коммуникаций перечеркивает всю экономику покупки участка без подряда. Для примера: стоимость подведения коммуникаций в посёлке для застройщика начинается от 3000 у. е. за сотку.
Не пользуются спросом участки с обременениями (ЛЭП, газопровод и пр.) – на вторичном рынке их довольно много. Близость к промышленным предприятиям, дорогам, железнодорожным путям, свалкам также делает объекты неликвидными. Кроме того, на спрос влияет пропускная способность трассы, качество дорожного полотна.
Читайте также: Осмотр дома перед покупкой – часть 2
«Первичный» кризис
Что же касается первичного рынка, то и здесь встречается неликвид. Связано это с несколькими факторами. «Во-первых, рынок загородного жилья так и не смог оправиться после кризиса 2008 г., – рассуждает Светлана Куркова. – Рынок перенасыщен. В радиусе 30 км от МКАД более 140 коттеджных посёлков, это не считая уже существующих предложений на вторичном рынке. Лишь 20% из них относятся к эконом-классу, остальные – к бизнес- и элитному ценовому сегменту. Причём две трети из общего числа посёлков построены после кризиса, в течение последних двух лет. Половина из этих предложений не реализована, спрос очень слабый. Особенно большая конкуренция в бизнес-сегменте: около 90 посёлков, дома в которых пока не нашли своих владельцев. А значит, их можно отнести к неликвиду, ведь ликвидность – это быстрая обращаемость товара в деньги».
Зачастую предложения становятся неликвидными из-за проблем с документами на объект недвижимости и земельный участок. Поэтому необходимо тщательно проверять историю любого предмета сделки
«Первичный загородный рынок в целом переполнен неликвидом: многие застройщики пострадали в кризис, проекты прошли реконцепцию, при этом по-прежнему экспонируются объекты с устаревшей архитектурой и планировками, -добавляет Валентин Зуев. – Между тем спрос сохраняется только в современных качественных посёлках европейского уровня с адекватными ценами».
Кроме того, на первичном загородном рынке при покупке дома (исключение составляют таунхаусы) до сих пор практикуется предварительный договор, который не защищает права покупателя, как, например, договор об участии в долевом строительстве по 214-ФЗ, доминирующий на рынке городской недвижимости.
Как отмечают эксперты, главная причина образования неликвида на первичном загородном рынке часто заключается в том, что девелопер допустил концептуальные ошибки – сделал неправильный выбор целевой аудитории для конкретного места застройки или построил то, что никому не нужно за эти деньги. «В частности, некоторые девелоперы предлагают готовые дома в посёлках с участками без подряда, – приводит пример Александр Дубо-венко. – Но кто их купит там, где нет коммуникаций и 10 лет будет идти стройка?»
Ещё одна из наиболее распространённых причин – низкая динамика строительства, которая напрямую влияет на продажи. Конечно, активизация работ, вероятнее всего, положительно скажется на реализации проекта, но негативная история останется, и только высокая готовность домов и подключение всего инженерного комплекса сделают проект снова востребованным. Плохая транспортная доступность и неудачное расположение посёлка (вдоль оживлённой
трассы, железной дороги, вблизи мусороперерабатывающего завода)также делают его малопривлекательным.
Среди других причин низкой ликвидности предложений на первичном рынке – отсутствие инфраструктуры, несоответствующий вид разрешённого использования земли, на которой ведётся строительство. Иногда проблемы связаны с тем, что часть объектов не отвечает заявленным нормам по отоплению и водоснабжению, многие не закончены или не распроданы, что тоже отпугивает клиентов, ведь жить на стройке желающих нет. Сегодня покупатель хочет жить в уже обжитом посёлке, поэтому не спешит совершать покупку, если большинство домов в нём не обрели хозяев.
«Камнем преткновения на первичном рынке часто становится отделка дома, -говорит Светлана Куркова. – С одной стороны, её наличие сильно удорожает объект, плюс вы оказываетесь привязанными к заданному стилю. С другой стороны, сталкиваешься с покупателями, которым срочно нужен готовый дом, но для них привлекательна цена без отделки. Также на ликвидность влияет наличие или отсутствие коммуникаций, особенно газа. В то же время высокая цена, обусловленная тем, что были затрачены значительные ресурсы на более глубо-
кую скважину, улучшенный септик, газификацию, может послужить причиной того, что дом не будет продаваться, потому что соседние объекты, обустроенные не так качественно, но выглядящие точно так же, будут на несколько миллионов дешевле. Девелоперу в данном вопросе важно соблюсти золотую середину – провести и поставить всё, что необходимо, но стараться сделать это максимально экономично».
«Иногда посёлок изначально строят на кредитные деньги с целью украсть их из банка, – приводит пример Александр Дубовенко. – Потом недвижимость «сливается» в банк, который не торопится её продавать, так как намного проще оправдаться перед руководством банка тем, что сейчас сложный рынок, чем признать, что деньги украли и дом, стоящий 5 млн. руб., «обошёлся» в 15 млн. Его выставляют за 15 млн. руб., и он почему-то не продаётся».
Кто виноват и что делать?
На первичном рынке проблему неликвида застройщик обычно решает двумя способами. В первом случае на помощь приходят маркетинговые инструменты: такие как более агрессивная реклама, акции (например, квадратные метры, сотки земли, чистовая отделка – в подарок), специальные предложения, рассрочки, благоприятные ипотечные условия и, наконец, скидки вплоть до 50% (хотя если речь идёт о доме с плохой архитектурой, неудобной планировкой и в неудачном месте, то это не поможет). «Во всех случаях на первичном рынке решить проблему неликвидности можно, значительно снизив цену, – добавляет Алексей Колгушкин. – Но если посёлок имеет существенные юридические изъяны – то есть, по сути, возводится незаконно, – даже самый значительный дисконт вряд ли спасёт ситуацию».
Не способствует быстрой реализации объекта неоднородная социальная среда. Вряд ли кто-то захочет приобрести шикарный особняк, если его окружение составляют лишь ветхие деревянные домики
Во втором случае в ход идут манипуляции по превращению невостребованного объекта в ликвид. Достигают этого разными методами: например, вложениями в эксклюзивный внутренний ремонт или ландшафт, обустройством эксплуатируемой кровли или даже за счёт изменения видовых характеристик окрестностей. Особняки с качественной отделкой, несмотря на переполненный вторичный рынок, всегда в дефиците: потратившись на ремонт, можно реализовать объект «под ключ» с 30-100%-ной выгодой через 1-4 года.
Читайте также: Как и какой лучше выбрать участок для строительства дома
Почти хрестоматийный пример из практики Villagio Estate. «Несколько домов в посёлке «Риверсайд» долго не продавались: окна особняков выходили на внешнюю захламлённую речку с не самым лучшим пейзажем, – вспоминает Алексей Коротких, коммерческий директор компании VILLAGIO ESTATE. – В итоге с согласия жителей соседних деревень и местных властей мы очистили водоём и благоустроили прибрежную зону: провели ландшафтные работы, поставили игровые площадки. Как следствие, спрос на неликвидные до этого момента дома резко вырос: будущие собственники получали отличный вид из окна и парк в нескольких минутах ходьбы. Видовые характеристики изменились, и коттеджи были реализованы с премией в 20% к средней цене в посёлке».
«В какой-то момент снижение стоимости объекта недвижимости поможет девелоперу избежать дальнейших неприятностей и не уйти в глубокий минус, притом получив прибыль, пусть даже самую малую, – говорит Борис Цыркин, член совета директоров, управляющий партнёр KASKAD FAMILY. – И это не так
страшно, как не продать объект совсем. Но если такая мера не помогает, зачастую приходится полностью менять концепцию проекта и проводить ребрендинг».
На вторичном рынке перед продажей надо, во-первых, привести в порядок документацию на дом и участок (некомплект документов – одна из самых распространённых проблем). Во-вторых, найти грамотного оценщика или риелтора, который сможет установить адекватную стоимость объекта. Наконец, можно постараться ликвидировать некритичные причины низкой ликвидности выставляемой на продажу недвижимости – например, сделать в доме ремонт, перепланировку, поменять фасадную отделку. Можно вложиться в ландшафтные работы, тем самым компенсируя минусы самого строения. Хотя иногда помогают только откровенно радикальные меры – снос прежнего и возведение нового дома по наиболее востребованному среди жителей посёлка проекту.
Однако риелторы жалуются, что убедить собственника опустить цену крайне сложно. «В ответ на предложение пересмотреть стоимость дома часто слышишь фразу: «А я не тороплюсь…», – рассказывает Яна Климина, руководитель отдела загородной недвижимости АН «ДВОРЯНСКОЕ ГНЕЗДО». – Что же касается покупателя, то и он не торопится, ведь для него это не основное жильё. И чем дороже товар, тем меньше на него покупателей и тем они более придирчивы и избирательны. А значит, у них есть время выбирать. Остаётся только ждать, когда желаемая стоимость приблизится к реальной рыночной. Поэтому элитные объекты могут продаваться годами».
Как правило, для загородных домов на вторичном рынке существуют определённые сроки экспонирования. Для резиденций за 1 -5 млн. долл, обычно это 6-8 месяцев. Объекты стоимостью 5-10 млн. долл, продаются примерно за 1,5 года, свыше 10 млн. долл. – за 2-3 года.
Ссылка по теме: Как составить генплан
Для домов эконом-класса оптимальный срок экспонирования – 3-4 месяца. Если по истечении этого времени продажа не состоялась, то собственникам стоит задуматься о снижении цены. Если же объект не был куплен за два или три таких срока, то он автоматически попадает в разряд неликвида, и судьба таких домов чаще всего незавидна. С ними не желают связываться ни брокеры, ни покупатели.
«Проблема заключается в том, что если собственник долго упирается и не снижает цену, то рано или поздно он это всё равно сделает, но репутация объекта пострадает, и продавать его придётся уже по себестоимости или себе в убыток, – обращает внимание Илья Менжунов. – Если же вовремя сориентироваться и снизить стоимость дома, то есть шансы продать его хотя бы с минимальной маржой.
Самым высоким спросом пользуются земельные участки без подряда на строительство в посёлках эконом- или бизнес-класса со всеми инженерными коммуникациями. Такие проекты очень популярны у инвесторов и покупателей
Отсутствие прибыли при перепродаже объектов загородной недвижимости – абсолютно нормальное явление. Необходимо понимать, что покупка коттеджа – это не самый лучший вариант инвестиций, у него может истечь срок годности, словно у скоропортящегося продукта в магазине. Следовательно, при покупке дома нужно морально приготовиться к тому, что потраченные деньги будут «зарыты в землю». Кроме того, на сегодняшний день рынок загородной недвижимости перенасыщен, наблюдается общее падение спроса, покупатель становится более разборчивым, и «залежалый» товар не так просто сбыть с рук».
Автор А.Дымова. Строительный журналист. Фото О.Чаплыгиной
ИНСТРУМЕНТ ДЛЯ МАСТЕРОВ И МАСТЕРИЦ, И ТОВАРЫ ДЛЯ ДОМА ОЧЕНЬ ДЕШЕВО. БЕСПЛАТНАЯ ДОСТАВКА. ЕСТЬ ОТЗЫВЫ.
Ниже другие записи по теме "Как сделать своими руками - домохозяину!"
- Рыбацкие накладки-ледоступы своими руками
- Рыболовная снасть «вертолет» своими руками + чертеж-схема
- Делаем иглу своими руками (фото)
- Цветочная композиция «Корзина с георгинами» своими руками
- Домашний погребок (на балконе) своими руками
- Ремонт кнопки пульта своими руками – полезный лайфхак
- Как подвесить колонки под потолком в мастерской – мой вариант
- Тент-парус (теневой парус) на даче своими руками + схемы
- Лежанка для кошки или собачки своими руками
- Шипованная обувь своими руками для наливных полов (+ фото)
Подпишитесь на обновления в наших группах и поделитесь.
Будем друзьями!
#
Купили дом в деревне, но хотелось бы избавиться от характерного запаха старого жилья. Как это проще всего сделать? Н. Рамзаова Ярославская обл.
#
Купив старый, но крепкий дом, мы прежде всего вынесли старую мебель, вещи, шторы и ковры, ободрали обои и плинтуса. Поверхности, выкрашенные масляной краской, я промывала водой со стиральным порошком, остальные водой со столовым уксусом. И конечно, проветривали – и днем и ночью все окна были открыты. Затем побелили потолки – и запах провал. Кроме одной комнаты – она была оштукатурена глиной, и полумеры тут не помогали. Пришлось сбивать старую, пропитавшуюся запахами штукатурку наносить новый слой.
Зато после этого дом просто преобразился!